Продажа своей доли в квартире: каков порядок, какие нужны документы для оформления?

Продажа доли в квартире – частая сделка на рынке недвижимости, такие объекты достаточно дешевы. При этом доля в виде изолированной комнаты может быть и не выделена, что усложняет покупателю распоряжение своим новым имуществом.

Следует помнить, что при покупке доли в приватизированной квартире есть существенные нюансы. Если их не соблюсти в установленном законом порядке, сделка может оспорена в суде. Как продать долю в приватизированной квартире? Как обезопасить себя покупателю?

Содержание

• 1. Особенности продажи доли недвижимости
• 2. Сособственник – первый кандидат в покупатели
• 3. Как продать свою долю?
  • 3.1. Сообщить другим владельцам о продаже доли
  • 3.2. Подготовить документы
  • 3.3. Определить условия купли-продажи с покупателем
  • 3.4. Нотариальное удостоверение и регистрация сделки
• 4. Если другие собственники против
• 5. Видео по теме статьи
• 6. Комментарии посетителей по теме статьи

Особенности продажи доли недвижимости

Однако сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, имеют законодательные ограничения. Они направлены на соблюдение интересов остальных собственников, которые должны знать о предстоящей сделке и получить предложение о выкупе имеющейся доли.

Сама доля должна быть выделена в натуре или выражена в числовом эквиваленте, который указывается в свидетельстве о праве собственности, выписке из ЕГРН. В натуре долевая собственность может быть выделена, когда квартира это позволяет, то есть имеет несколько комнат. Если такой возможности нет, доля указывается только на бумаге, по факту же непонятно, какая именно часть недвижимости принадлежит владельцу.

Закон разрешает продать свою долевую собственность не целиком, а, например, только половину. Перед сделкой ее необходимо выделить через Регистрационную палату.

Эта процедура может происходить на добровольной основе или в судебном порядке, например при разводе и разделе имущества.

Приобрести долю в жилье возможно на средства материнского капитала (рекомендуем прочитать: как выкупить долю в квартире у родственников на материнский капитал?). Для проведения такой сделки существуют ограничения. Об актуальных требованиях законодательства сообщат в региональном отделении ПФР. Покупку доли у родственника тщательно проверяют на наличие признаков фиктивности. Купить абстрактную долю, которая не выделена в качестве комнаты, на средства семейного капитала нельзя.

На практике часто происходят разногласия с новыми собственниками, поэтому вполне понятно, почему цена на такую недвижимость занижена. Соседи могут препятствовать входу в квартиру, менять замки и всячески отравлять жизнь неугодному владельцу. Именно поэтому прежде чем покупать долю в квартире, следует основательно взвесить все «за» и «против». Продавцу лучше постараться мирно договориться с остальными собственниками и реализовать свою долю им.

Сособственник – первый кандидат в покупатели

Дольщики должны получать письменное уведомление о продаже других долей, так как по закону они имеют преимущественное право покупки. Если сособственник откажется приобретать продаваемую часть, владелец имеет полное право реализовать ее третьему лицу по истечении одного месяца после направления письма. Если получен нотариальный отказ, этот срок может быть сокращен.

Она может быть оспорена в течение 3 месяцев после того, как сособственник узнал о нарушении своих прав. Если же несколько человек претендуют на покупку, продавец вправе самостоятельно выбирать, кому именно продать свою часть приватизированной квартиры.

Как продать свою долю?

Как быстро продать долевую собственность и с чего начать подготовку к сделке? Для продажи нужно придерживаться правильного порядка действий:

• письменное уведомление остальных сособственников;
• после получения их ответа – поиск покупателя;
• оформление договора и заверение его в нотариальной конторе;
• регистрация права собственности и получение документов в Росреестре через установленное время.

Если все сделать корректно, оспорить сделку заинтересованным лицам будет очень трудно. В грамотном оформлении документов поможет квалифицированный юрист или риэлтор, который сведет правовые риски к нулю.

Сообщить другим владельцам о продаже доли

Сообщить о предстоящей продаже доли в приватизированной квартире необходимо в письменной форме, устные договоренности никакой силы не имеют. Обычно отправляется ценное письмо с извещением о вручении по почте или с курьером (это обойдется дороже).

Письма высылаются по месту проживания или прописки совладельцев. Если адрес неизвестен, следует отправить извещение по последнему известному месту жительства. Нет никакого ограничения относительно размера доли, основания права собственности и срока владения, один совладелец или несколько – письма всем дольщикам высылаются на равных условиях.

Основная цель отправки письма – доказательство, что сособственники знали о планируемой продаже доли в квартире, были ознакомлены с ее условиями и получили предложение выкупа. Преимущественное право покупки сохраняется за остальными дольщиками на протяжении месяца.

• сведения о дольщике (фамилия, имя, отчество, адрес);
• извещение о планируемой продаже доли;
• существенные условия сделки и предложение выкупить ее объект.

Форма письма с предложением выкупить часть помещения:

Ответа необходимо дожидаться в течение 30 дней. Если он отрицательный, составляется нотариальный отказ, содержащий основные условия продажи. Когда сособственник согласен, оформляется договор купли-продажи.

Подготовить документы

Перечень необходимых документов:

• паспорт владельца доли;
• паспорт покупателя;
• правоустанавливающие бумаги (на данный момент это выписка ЕГРН);
• документы, подтверждающие основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, мены, дарственная и пр.);
• технический и кадастровый паспорта;
• 
• согласие супруга на проведение сделки, если доля является совместно приобретенным имуществом (подробнее в статье: когда необходимо согласие супруга на продажу недвижимости?);
• согласие органов опеки, если затронуты интересы несовершеннолетнего;
• разрешение от банка-залогодержателя в случае ипотеки.

Форма нотариального отказа совладельца недвижимости:

Могут потребоваться иные документы, например об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, о том, что продавец не стоит на учете в нарко- и психдиспансере и пр. Эти документы готовятся к моменту сделки и действуют ограниченное время.

Обязательно нужно иметь в виду, что, когда в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки. Если же продаваемая доля принадлежит ребенку, то разрешение оформят только в случае встречной покупки жилья. Условия проживания в приобретаемой недвижимости ни в коем случае не должны нарушать интересов несовершеннолетнего.

Определить условия купли-продажи с покупателем

При продаже доли можно обратиться за помощью в агентство недвижимости, это сбережет время и гарантирует качественное оформление бумаг. Пользоваться стоит услугами проверенных и квалифицированных риэлторов. Специалист поможет согласовать условия продажи с другими собственниками помещения. При этом сбивать цену или иным образом влиять на предстоящую процедуру дольщики не имеют права.

В случае отказа от преимущественного права покупки возможно устно договориться с сособственниками. Впоследствии потребуется составить и нотариально заверить отказ. Он должен содержать все существенные условия сделки – стоимость, срок продажи и пр.

Покупатель, в свою очередь, должен понимать, что, возможно, придется подождать еще месяц, пока не выйдет срок получения ответа.

Нотариальное удостоверение и регистрация сделки

Договор купли-продажи составляется по типовому шаблону. Можно оформить его в нотариальной конторе или обратиться к юристу, а также воспользоваться образцами из интернета, внимательно внеся в текст необходимые данные.

В договоре должны содержаться:

• 
• объект продажи (наименование – доля в квартире, точный адрес, кадастровый номер, размер доли, технические характеристики квартиры – площадь, этаж, количество комнат);
• сведения о лицах, которые на момент заключения сделки зарегистрированы по указанному адресу, и сроках снятия их с регистрации;
• данные о том, каким образом происходит расчет между сторонами (наличный, безналичный, номера счетов в банке, стоимость);
• права и обязанности продавца и покупателя;
• реквизиты и подписи сторон договора.

Образец договора купли-продажи доли:

При желании включают и другие условия в текст в зависимости от договоренности сторон. Для продажи доли необходимо обязательное участие нотариуса, который заверит сделку перед регистрацией права собственности. Эта законодательная мера необходима для исключения противоправных сделок с недвижимостью. Нотариальная проверка документов в значительной степени исключает неправильное оформление как самого договора, так и сопутствующих бумаг. Нотариальные расходы за проведение правовой экспертизы и заверение делятся между сторонами по договоренности.

Если другие собственники против

На практике совладельцам высылают письма-извещения с предложением выкупить долю и ждут ответа в течение месяца. Если реакции от других собственников не поступает, можно регистрировать сделку без их согласия.

Что делать, когда извещение не получено, и продавец не может официально вручить письмо? Юристы приводят несколько законных способов обойти сделку купли-продажи, при которых не потребуется получать согласие второго дольщика.

Долю в квартире можно подарить. Дарственные договора между близкими родственниками очень распространены. Однако если за этой процедурой скрывается сделка купли-продажи, остальные собственники имеют полное право оспорить ее в суде. При наличии прямых доказательств судья встанет на сторону истца и аннулирует дарение.

При обращении к грамотному юристу можно совершить такие виды сделок и продать долю, однако покупателю стоит задуматься, насколько комфортно ему будет проживать в помещении с негативно настроенными соседями. Следует ожидать повестки в суд, где будет рассматриваться дело об оспаривании сделки купли-продажи. Если сделка проведена в рамках закона, переживать не стоит, суд отклонит иск.

Также можно через суд заставить дольщика принудительно продать его часть, если она мала и собственник не заинтересован в проживании в данном помещении. В обмен он получит денежную компенсацию, если судья решит вопрос в пользу истца.