Как можно продать квартиру или дом с обременением ипотекой, чем рискуют продавец и покупатель?

Ипотека оформляется на длительный срок – 20–30 лет. За этот период времени у владельцев помещения может возникнуть необходимость реализовать квартиру, находящуюся в залоге. Есть несколько законных и безопасных способов, как оформить сделку с разрешения банка-кредитора. Как продать залоговую недвижимость и с какими рисками могут столкнуться обе стороны?

Квартира в залоге у банка

Право собственности дает владельцу недвижимости возможность распоряжаться ею по своему усмотрению. Он может оформить сделку купли-продажи, составить дарственную или передать ее по наследству.

Является ли право владения объектом неограниченным? Нет, оно может быть ограничено разными факторами. Человек может владеть квартирой совместно с другим лицом – это долевая собственность. Другой вид ограничения – обременение.

Обременение выражается во временном ограничении права пользования и распоряжения недвижимым имуществом до выполнения условий, которые вызвали это ограничение. Одним из примеров обременения квартиры является покупка жилья в ипотеку.

Что происходит при заключении кредитного договора? Человек берет в долг у банковского учреждения денежные средства и на них покупает квартиру. Эта жилплощадь становится залогом, она выступает в роли гаранта того, что заемщик вовремя будет вносить платежи.

Несмотря на то, что помещение считается собственностью купившего его гражданина, он не может распоряжаться им в полной мере. Продавать, дарить и вселять арендаторов в обремененное жилье разрешено с согласия банковского учреждения.

Как можно продать квартиру или дом с обременением ипотекой?

Неужели реализовать заложенную квартиру невозможно? Такая возможность есть. Часто кредит оформляется на 20–30 лет, жизненные обстоятельства за этот период времени меняются. Владельцы недвижимости могут переехать в другой регион, решить увеличить жилплощадь, могут нуждаться в деньгах и из-за этого принять решение о продаже жилплощади или ее отчуждении в пользу иного лица.

Существует несколько способов, как продать обремененную квартиру: погасить долг, воспользоваться помощью банка или переоформить кредит на нового владельца. Рассмотрим каждый из этих способов подробнее.

Погасить заем и продать

Первый способ продать квартиру с обременением – избавиться от обременения. Иными словами, нужно погасить заём и получить недвижимость в свое полное распоряжение.

Возможность досрочного закрытия кредита прописывают в комментариях к кредитному договору. В нем также указывают, как пересчитываются проценты по кредиту, должен ли покупатель платить неустойку за досрочное закрытие кредита или, наоборот, ему будет предоставлена льгота.

В некоторых банковских учреждениях предусмотрены штрафные санкции за погашение кредита до установленного срока. Это объясняется тем, что банк теряет значительные деньги из-за того, что покупатель перестанет выплачивать ему проценты с долга. Многие кредиторы ставят условие, что досрочное погашение возможно только при выплате 50% ипотечных платежей.

Владельца квартиры такой вариант тоже может устроить, если до окончания периода займа осталось совсем немного. Закрывая кредит, он одновременно избавляется от долга и получает дом или квартиру в свое полное распоряжение.

Особенность займа заключается как раз в том, что люди не могут оплатить всю сумму при покупке. Для многих плательщиков необходимость погасить сразу весь остаток кредита станет невыполнимым условием. На помощь приходят родственники или финансовые организации, где можно занять деньги.

В некоторых случаях можно обратиться к покупателю квартиры и договориться о следующей сделке: покупатель переводит деньги банку в счет ипотеки, а не отдает продающей стороне. Такой вариант сопряжен с рисками, не каждый покупатель решится на такую сделку.

Привлечь банк к сделке купли-продажи

Если покупатель согласился на приобретение дома с погашением долга из своих средств, то как оформить сделку? При сделках с обремененной недвижимостью необходимо ставить в известность займодателя. В указанной ситуации банковское учреждение может выступить третьей стороной в сделке купли-продажи.

Возможно два варианта оформления соглашения:

  1. Предварительное соглашение о продаже. В присутствии третьей стороны – кредитора покупатель и продающий подписывают договор, согласно которому покупающая сторона выплачивает аванс за дом. Этот аванс равен оставшейся сумме долга. После получения авансового платежа заемщик полностью рассчитывается с банком, обременение снимается. После этого покупающая сторона отдает остаток суммы, и сделка купли-продажи считается завершенной.
  2. Погашение ипотеки одновременно с продажей. Покупатель совершает один платеж, который закладывается в две разные ячейки. Одна ячейка принадлежит банку — туда помещается сумма, равная остатку по ипотеке. Вторая является собственностью продавца, там находится остальная сумма, которую он получит за продажу квартиры. Банковское учреждение, получив выплату по кредиту, снимает ограничение на продажу с недвижимости. Объект переходит в собственность нового владельца без обременения.

Второй вариант безопасен для всех участвующих сторон. Банковское учреждение выступает гарантом предотвращения мошеннических действий со стороны собственника, а покупатель может не волноваться о том, что получит квартиру с незакрытыми долгами.

Как продать квартиру с ипотекой от Сбербанка? У Сбербанка разработана схема оформления сделки, согласно которой платеж за недвижимость разбивается на две части. Первой частью ˜– авансом от покупателя – клиент перекрывает оставшийся долг. После этого Сбербанк переоформляет квартиру на нового владельца и снимает обременение. Продавец получает остаток денег от покупающей стороны.

Переоформить ипотеку на покупателя

Что делать, если собственник не может найти всю сумму для погашения задолженности, а покупатель тоже собирается брать жилье в ипотеку? В таком случае возможен вариант с переоформлением ипотечного договора на другое лицо. Сбербанк прописывает в договоре возможность переоформления и перепродажи жилья.

Порядок передачи займового договора выглядит следующим образом:

  1. На момент составления кредитного договора заемщику следует обратить внимание, прописана ли в нем возможность продажи долговых обязательств. Если такой пункт есть, то можно будет в будущем переоформить ипотеку на другое лицо. Однако такой вариант не всегда выгоден банкам, поэтому переоформление часто облагается большими штрафами.
  2. Если такая возможность есть, то продавцу следует обратиться в офис банка и написать заявление о передаче прав на квартиру и долговых обязательств по ней другому лицу. Это заявление является аналогом сделки продажи.
  3. Покупатель обращается в офис банковского учреждения и заключает ипотечный договор. По факту он просто оформляет ипотеку, но на определенную квартиру.

Переоформлением прав на недвижимый объект занимается банк. Бывшему и будущему собственнику самостоятельно обращаться в Росреестр не требуется. Если покупатель решит оформить ипотеку в другом учреждении, то банк-кредитор, скорее всего, откажет в переоформлении сделки, либо она будет облагаться большими штрафными санкциями, из-за чего владельцу будет просто невыгодно ее продавать.

Многие граждане стараются приобрести жилье, обремененное ипотекой. Как правило, такие объекты продаются ниже рыночной стоимости из-за того, что сделки по ним сопровождаются бумажной волокитой.

Чем рискуют продавец и покупатель ипотечной квартиры?

Основные риски при сделке купли-продажи квартиры с обременением несет покупатель:

  1. Гражданин оплатит цену недвижимости, а обременение не будет снято. Потребуется начинать судебное разбирательство по отмене соглашение о покупке. Через суд сделку можно будет признать недействительно, и покупатель даже вернет свои деньги, но на это потребуется немало времени.
  2. Если во время судебного разбирательства сделка будет признана действительной, то покупатель станет владельцем квартиры. Только при этом он останется еще и должником банка. Таким образом, человек лишится своих денежных средств и будет вынужден выплачивать такую же сумму банку.
  3. Владелец квартиры откажется продавать ее после погашения долга. Покупатель погашает долг перед займодателем, а продавец отказывается подписывать договор о продаже. В таком случае человек теряет свои деньги, ведь банк не вернет то, что было уплачено в счет займа.

Для продающей стороны рисков практически нет. Единственная неприятность, которая может произойти, – это отказ банка в выдаче разрешения на продажу жилья. Это может нарушить все планы, сделка будет сорвана, но человек не потеряет свои деньги.

Чтобы уберечь себя от возможных рисков при продаже квартиры, покупателю следует обратиться к грамотному риелтору, который сможет проверить чистоту сделки. Когда покупается обремененное ипотекой жилье, то любые соглашения следует подписывать при участии третьей стороны – банка-займодателя. Участие банка станет гарантией предотвращения мошенничества.

Оцените статью:   1 балл из 52 балла из 53 балла из 54 балла из 55 баллов из 5 (3 оценка: 4,67 из 5)
 Загрузка... Загрузка...
Комментарии посетителей по теме статьи:
  1. Павел:

    Меня беспокоит момент продажи и обременения вообще. То есть я плачу огромные деньги банку, а квартира в принципе не моя. Ещё и штраф платить за досрочное погашение ипотеки… Надо несколько раз подумать перед тем, как брать ипотеку.

  2. Кирилл:

    Штрафы за досрочное погашение кредита незаконны. Надо внимательно читать договор, и если есть такой пункт, ссылаться на ст. 809-810 ГК. Может быть пункт о невозможности досрочного погашения. Но мороки с продажей ипотечного жилья выше крыши

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.