Понятие переуступки прав собственности на квартиру, порядок передачи имущества по договору цессии, подводные камни

Продажа квартир по договору цессии – распространенный вид сделок, которые совершают физические лица и инвестиционные компании. Процент подобных сделок на рынке недвижимости составляет около 25%. Переуступка может оказаться выгодной и для покупателя, и для продавца, но она же открывает возможности для реализации мошеннических схем. Что значит понятие «цессии», с какими рисками она сопряжена и как их избежать?

Понятие переуступки прав на жилье

Являясь собственником недвижимости, владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению. Он имеет право продать свою квартиру, передать родственникам по наследству, составить дарственную. Существуют обстоятельства, когда гражданин фактически покупает имущество, но юридически собственником не становится. Оформление собственности становится отложенным во времени. Как происходит распоряжение такой недвижимостью?

Покупая квартиру в строящемся доме, гражданин заключает с компанией-застройщиком договор долевого участия. Пока новостройка не введена в эксплуатацию, он не получит документ, подтверждающий собственность. В этом случае передача права собственности другому лицу происходит по договору цессии.

Стороны, участвующие в заключении договора цессии, называются:

  • цедент – продавец;
  • цессионарий – покупатель.

Обязательным условием является наличие третьей стороны – компании-застройщика. Она участвует во взаимоотношениях с цессионарием, который спорные вопросы касательно недвижимости будет решать именно со строительной компанией.

Виды цессии и их особенности

Как оформить переуступку между родственниками? Существует два вида договора цессии:

  1. Договор долевого участия. При покупке квартиры в новостройке гражданин заключает с компанией-застройщиком договор долевого участия, который регистрируется в государственных органах. Это соглашение дает покупателю право потребовать передачу жилья в собственность после сдачи многоэтажки в эксплуатацию. Оформляя цессию, цедент дает цессионарию право потребовать передачу квартиры ему. ДДУ при этом не перезаключается, в нем только меняется дольщик. Если новому покупателю не нравятся условия договора с застройщиком, изменить их он не сможет – придется или соглашаться на то, что есть, или отказываться от переуступки.
  2. Договор отложенной купли-продажи. Две стороны заключают между собой соглашение, согласно которому продавец обязуется передать право собственности на квартиру в будущем. Подобный вид сделки сопряжен с рисками для покупателя, потому что передача прав на недвижимость нигде не фиксируется. Это открывает пути для мошенничества, поэтому строительные компании не одобряют заключение отложенных цессий. Подобным способом стоит пользоваться только в сделках между родственниками.

Порядок передачи прав на объект недвижимости по договору переуступки

Как лучше оформить переуступку? Заключение договора цессии происходит в несколько этапов, а сам процесс длительнее и сложнее, чем оформление дарственной. Если владелец квартиры решил переуступить свои права, ему необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Получить разрешение от строительной фирмы. Застройщик должен быть проинформирован о решении дольщика. За выдачу разрешения большинство компаний берут немалые деньги, условия оформления переуступки должны быть указаны в договоре со строительной фирмой. Если квартира куплена в ипотеку, потребуется разрешение от банка на переоформление ипотечного договора.
  2. Получить выписку из банка о погашении задолженности. Застройщик не выдаст разрешение на переуступку, если у покупателя просрочки или долги по платежам. Владельцу квартиры необходимо погасить задолженность перед банком, выдавшим кредит, или строительной фирмой, давшей рассрочку. После этого можно заключать договор цессии.
  3. Оформление выписки из ЕГРП. Договор долевого участия фиксируется в органах Росреестра. Для получения возможности распоряжаться недвижимостью гражданин должен подтвердить свои права на нее. Выписка из ЕГРП является подтверждением прав владельца жилья.
  4. Получить согласие от супруга. Оно нужно и продавцу, и покупателю, если они состоят в официальном браке. Имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым и распоряжаться им можно с разрешения партнера. Согласие оформляется в нотариальной конторе.
  5. Заключить и зарегистрировать договор. Процесс составления и подписания договора происходит в офисе строительной компании или в нотариальной конторе. Обязательно присутствие трех сторон сделки – цедента, цессионария и застройщика.

Регистрация договора происходит в отделении Росреестра или в многофункциональном центре. Документы будут готовы через 10 дней после обращения. Услуга регистрации облагается государственной пошлиной, которую необходимо внести до подачи бумаг на регистрацию.

Правила составления и существенные условия договора цессии

Договор о передаче прав заключается в письменном виде при обязательном присутствии цедента, цессионария и представителя строительной фирмы. По закону присутствие специалиста от компании-застройщика не обязательно, но нужно уведомить его о состоявшемся договоре. Однако в будущем это может привести к проблемам при сдаче дома в эксплуатацию. Застройщик может затягивать передачу на основании того, что ДДУ изначально заключен с другим лицом, поэтому лучше заранее заручиться его согласием.

Нотариальное удостоверение соглашения не требуется. Чаще всего договор составляется юристами строительной фирмы, с образцом можно заранее ознакомиться у них в офисе. Перед оформлением сделки покупателю необходимо внимательно проверить документы застройщика и удостовериться в отсутствии задолженности по квартире. После заключения соглашения его следует зарегистрировать в Росреестре.

Должен ли продавец оплачивать подоходный налог от переуступки квартиры? Согласно НК РФ, он обязуется внести 13% от полученной прибыли. В подобных обстоятельствах выгодно воспользоваться расходным вычетом, то есть из суммы, за которую покупалось жилье, вычесть сумму, за которую она продана, и рассчитать налог от остатка.

Подводные камни переуступки права собственности на жилье

Какие существуют риски для покупателя квартиры по договору цессии? В первую очередь, цессионарию необходимо задуматься, почему цедент решил переуступить права на квартиру. Часто владелец недвижимости решает избавиться от квартиры, если у строительной фирмы возникают проблемы и существует риск того, что дом не будет сдан в эксплуатацию. Чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверить документы застройщика перед заключением сделки.

Сделка считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка об отсутствии задолженности или застройщик на момент подписания договора признан банкротом. При признании договора недействительным имущество возвращается предыдущему владельцу, а деньги – покупателю. Часто возникают случаи, когда в теле договора не указывают стоимость квартиры или занижают ее –этого следует избегать, ведь покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в соглашении. Сопровождение переуступки квалифицированным юристом – лучший способ избежать мошенничества.

Оцените статью:   1 балл из 52 балла из 53 балла из 54 балла из 55 баллов из 5 (6 оценка: 4,50 из 5)
 Загрузка... Загрузка...
Комментарии посетителей по теме статьи:
  1. Станислав:

    Делал переуступку прав в прошлом году. Не так это просто,как кажется. Сложней всего было добиться разрешения от застройщика,да и с банком разбираться непросто,всё-таки квартира была в кредит куплена.

  2. Alina:

    Отец хотел сделать переуступку в мою пользу, но застройщик категорически отказался и даже не дал адекватной мотивации. У отца уровень доход в разы выше моего — это единственный аргумент. Хотя у меня есть возможность выплачивать кредит

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.