Понятие переуступки прав собственности на квартиру, порядок передачи имущества по договору цессии, подводные камни

Продажа квартир по договору цессии – распространенный вид сделок, которые совершают физические лица и инвестиционные компании. Процент подобных сделок на рынке недвижимости составляет около 25%. Переуступка может оказаться выгодной и для покупателя, и для продавца, но она же открывает возможности для реализации мошеннических схем. Что значит понятие «цессии», с какими рисками она сопряжена и как их избежать?

Содержание

• 1. Понятие переуступки прав на жилье
• 2. Виды цессии и их особенности
• 3. Порядок передачи прав на объект недвижимости по договору переуступки
• 4. Правила составления и существенные условия договора цессии
• 5. Подводные камни переуступки права собственности на жилье
• 6. Видео по теме статьи
• 7. Комментарии посетителей по теме статьи

Понятие переуступки прав на жилье

Являясь собственником недвижимости, владелец может распоряжаться ею по своему усмотрению. Он имеет право продать свою квартиру, передать родственникам по наследству, составить дарственную. Существуют обстоятельства, когда гражданин фактически покупает имущество, но юридически собственником не становится. Оформление собственности становится отложенным во времени. Как происходит распоряжение такой недвижимостью?

Стороны, участвующие в заключении договора цессии, называются:

• цедент – продавец;
• цессионарий – покупатель.

Обязательным условием является наличие третьей стороны – компании-застройщика. Она участвует во взаимоотношениях с цессионарием, который спорные вопросы касательно недвижимости будет решать именно со строительной компанией.

Виды цессии и их особенности

Как оформить переуступку между родственниками? Существует два вида договора цессии:

1. 
2. Договор отложенной купли-продажи. Две стороны заключают между собой соглашение, согласно которому продавец обязуется передать право собственности на квартиру в будущем. Подобный вид сделки сопряжен с рисками для покупателя, потому что передача прав на недвижимость нигде не фиксируется. Это открывает пути для мошенничества, поэтому строительные компании не одобряют заключение отложенных цессий. Подобным способом стоит пользоваться только в сделках между родственниками.

Порядок передачи прав на объект недвижимости по договору переуступки

Как лучше оформить переуступку? Заключение договора цессии происходит в несколько этапов, а сам процесс длительнее и сложнее, чем оформление дарственной. Если владелец квартиры решил переуступить свои права, ему необходимо предпринять следующие шаги:

1. Получить разрешение от строительной фирмы. Застройщик должен быть проинформирован о решении дольщика. За выдачу разрешения большинство компаний берут немалые деньги, условия оформления переуступки должны быть указаны в договоре со строительной фирмой. Если квартира куплена в ипотеку, потребуется разрешение от банка на переоформление ипотечного договора.
2. 
3. Оформление выписки из ЕГРП. Договор долевого участия фиксируется в органах Росреестра. Для получения возможности распоряжаться недвижимостью гражданин должен подтвердить свои права на нее. Выписка из ЕГРП является подтверждением прав владельца жилья.
4. Получить согласие от супруга. Оно нужно и продавцу, и покупателю, если они состоят в официальном браке. Имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым и распоряжаться им можно с разрешения партнера. Согласие оформляется в нотариальной конторе.
5. Заключить и зарегистрировать договор. Процесс составления и подписания договора происходит в офисе строительной компании или в нотариальной конторе. Обязательно присутствие трех сторон сделки – цедента, цессионария и застройщика.

Правила составления и существенные условия договора цессии

Договор о передаче прав заключается в письменном виде при обязательном присутствии цедента, цессионария и представителя строительной фирмы. По закону присутствие специалиста от компании-застройщика не обязательно, но нужно уведомить его о состоявшемся договоре. Однако в будущем это может привести к проблемам при сдаче дома в эксплуатацию. Застройщик может затягивать передачу на основании того, что ДДУ изначально заключен с другим лицом, поэтому лучше заранее заручиться его согласием.

Должен ли продавец оплачивать подоходный налог от переуступки квартиры? Согласно НК РФ, он обязуется внести 13% от полученной прибыли. В подобных обстоятельствах выгодно воспользоваться расходным вычетом, то есть из суммы, за которую покупалось жилье, вычесть сумму, за которую она продана, и рассчитать налог от остатка.

Подводные камни переуступки права собственности на жилье

Какие существуют риски для покупателя квартиры по договору цессии? В первую очередь, цессионарию необходимо задуматься, почему цедент решил переуступить права на квартиру. Часто владелец недвижимости решает избавиться от квартиры, если у строительной фирмы возникают проблемы и существует риск того, что дом не будет сдан в эксплуатацию. Чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверить документы застройщика перед заключением сделки.

Сделка считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка об отсутствии задолженности или застройщик на момент подписания договора признан банкротом. При признании договора недействительным имущество возвращается предыдущему владельцу, а деньги – покупателю. Часто возникают случаи, когда в теле договора не указывают стоимость квартиры или занижают ее –этого следует избегать, ведь покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в соглашении. Сопровождение переуступки квалифицированным юристом – лучший способ избежать мошенничества.

Оцените статью:

 (6 оценили на 4,50 из 5)

Загрузка...

Поделитесь с друьями!