Развод подразумевает не только расставание двух людей, но и раздел нажитого в браке состояния. Совместное имущество можно разделить по закону. Как быть с недвижимостью, приобретенной в ипотеку до брака? Ситуация противоречивая и ответить на этот вопрос однозначно невозможно, потому что практика доказывает наличие подводных камней.
Особенности покупки жилья в ипотеку в гражданском браке
При принятии решения о покупке жилья в ипотеку можно выбрать один из двух возможных вариантов:
Оформление кредита на одного из гражданских супругов. Банк, определяя его платежеспособность и оценивая как заемщика, принимает во внимание доходы. При этом он несет обязательства и владеет приобретенным имуществом один. В этом случае он может обезопасить себя от посягательств со стороны второй половинки при разводе.- Ипотека взята на двоих людей. Гражданские супруги являются созаемщиками и несут равные обязательства по ипотеке, имеют одинаковые права. Объект может быть оформлен как в общую собственность, так и в долевую. В случае расставания остаток кредита делится либо поровну, либо в долях, указанных в договоре, при этом права определяются аналогичным способом.
Некоторые пары оформляют кредит на двоих, а право собственности на недвижимость – на кого-то одного. В этом случае недвижимость придется делить через суд и доказывать, что тот гражданин, который не владеет им, имеет право на его часть.
Как делить ипотечную квартиру, приобретенную до брака, при разводе?
В статье 36 Семейного кодекса РФ сказано, что недвижимость, купленная в кредит одним из супругов до брака, является его собственностью, если в суде не доказано обратное. Второй супруг вправе обратиться в судебную инстанцию для выделения доли в квартире, если у него есть документальные доказательства:
- участия в погашении ипотеки (им выплачивалась какая-либо часть);
- проведения капитального ремонта или реконструкции помещения за счет собственных средств;
- иные финансовые или трудовые вложения, увеличивающие стоимость недвижимости.
Доля собственности, выделяемая второму супругу, соразмерна произведенным им затратам на модернизацию. При заключении брака можно подать заявление в банк для оформления супруга поручителем или созаемщиком по кредиту. В этом случае при разводе разделу подлежит лишь часть собственности, оплаченная совместно. При расторжении брака существуют следующие варианты раздела ипотечного жилья:
- Признание кредита личным долгом человека, изначально его оформившим. Средства, внесенные ранее вторым супругом, выплачиваются в судебном порядке или по соглашению.
- Разделение недвижимости на доли, обязательство по заемным средствам переоформляется на супругов по отдельности.
- После совместного погашения кредита каждый получает свою часть.
- Если доходы заемщика после развода уменьшатся, банк может требовать досрочного погашения.
Если супруги — созаемщики
В кредитный договор вносятся изменения при согласии кредитора (переоформление на одного из супругов или составляются два документа). При проведении этой процедуры банк взимает комиссию в размере 0.5% – 1% от суммы задолженности.
Если договор составлен на двоих (супруги – созаемщики), разделение кредита с согласия банка возможно одним из двух способов:
- Внесение изменений в ипотечный договор с заменой солидарной (общей) ответственности по кредиту на долевую (раздельную) каждого из них по выплате своей части долга.
- Переоформление ипотечного договора на одного из супругов при письменном отказе второго. При этом на него возлагается полная ответственность по обязательству, второй от этого освобождается, лишаясь права собственности на квартиру. Согласие банка на внесение изменений в договоре происходит при наличии условия платежеспособности супругов.
Ипотека полностью или частично погашена в период брака
Есть два варианта развития событий. Первый – приобретение недвижимости до оформления брачных отношений. Тогда жилье принадлежит супругу, на которого оформлена ипотека. Второй фактор – оплата по кредиту из средств семейного бюджета. В этом случае затронуты имущественные интересы второго супруга и он вправе рассчитывать на возврат части средств. Вариант с возмещением компенсации за потраченные деньги супруга в период брака влечет за собой увеличение финансовой нагрузки на заемщика, зато недвижимость полностью перейдет в его распоряжение.
Если привлекались средства из материнского капитала, при разделе имущества учитываются интересы других членов семьи, то есть раздел квартиры производится с выделением обязательных долей на детей. Если ипотека полностью или частично погашена в период брака, она делится в пропорциональном соотношении к произведенным затратам. Остаток долга разбивается равными долями или оформляется на одного. При этом право собственности на недвижимость остается за тем, кто пожелал взять на себя долг.
Раздел квартиры, купленной по военной ипотеке
Если жилье приобретено в рамках государственной ипотечной программы, второй супруг претендовать на имущество не имеет права, потому что первоначальный внос и ежемесячные платежи вносило государство. Личные средства в этом случае не привлекались и совместной собственности нет.
Есть исключение из этого правила. В случае, когда военнослужащий покидает военную службу раньше, чем выплачена ипотека, погашать кредит ему придется самостоятельно. Для этого будут использованы средства из семейного бюджета. При разводе второй супруг имеет полное право требовать возврат уплаченных средств.
Раздел ипотечного жилья в новостройке при незавершенном строительстве
Если в это время собственник вступил в брак, построенная квартира признается совместно нажитым имуществом. Если строительство закончилось после развода, теоретически супруг имеет право на собственность без раздела имущества. Если кредит получен на квартиру в строящемся доме и недвижимость не оформлена юридически, при разводе учитываются следующие моменты:
- Получение права собственности будет оформлено при сдаче объекта в эксплуатацию.
- Если произошло заключение брака до вступления во владение квартирой, она считается совместно нажитой собственностью.
- Независимо от того, кто вносит первоначальный внос и платежи по кредиту, второй супруг при разделе получит половину недвижимости. Если развод состоялся до момента сдачи квартиры, бывший супруг вправе подать иск в суд на возмещение половины платежей, внесенных в период совместного проживания.
Способы погашения ипотеки после расторжения брака
После расторжения брака погасить ипотеку можно одним из двух способов при наличии согласия банка:
- Внесение изменений в кредитный договор для раздела остатка задолженности на двоих бывших супругов равными долями.
- Оформление остатка долга на одного из бывших супругов.
Банк проверяет платежеспособность бывших супругов и переоформляет договор на ипотечное кредитование.
(4 оценили на 4,50 из 5) 
Загрузка...
Муж покупал квартиру в ипотеку еще до брака.Когда мы развелись, я не стала требовать доли на имущество,он работал один и полностью содержал семью за свои средства.Посчитала справедливым отказаться.
Я имел неосторожность купить квартиру в ипотеку с гражданской женой. Больше никогда так делать не буду! Мы оформили на нее и я чуть не остался на улице, потому что она передумала ее делить. Хотя квартира — трешка, и можно было по-хорошему разойтись и договориться о продаже