Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, расходы и ответственность собственников

Собственники жилья в многоквартирных домах, помимо квартиры, владеют частью площади, которая является общим имуществом. Размер площади зависит от количества квадратных метров квартиры каждого собственника, точнее, он прямо пропорционален ему. При этом бремя ответственности за содержание общего имущества лежит на всех владельцах квартир. Для поддержания порядка и обеспечения условий сохранности здания разработан ряд правил.

Перечень имущественных ценностей обозначен в технических документах дома – это бумаги, касающиеся техучета, акты осмотров, проверок и проведенных работ. Сохранение и передачу документов производят, ориентируясь на законодательную базу.

Что входит в понятие общего имущества многоквартирного дома?

Подспорьем, регулирующим правоотношения касательно общей собственности многоквартирного дома, является постановление № 491, а в статью 36 Жилищного кодекса РФ входит перечень общих объектов строения. В них обозначены нюансы относительно содержания и пользования имуществом. Последнее является долевым ресурсом собственников квартир, управление которым осуществляется ими же. Полный список общих ценностей многоквартирного дома представлен в таблице.

Названия имущественных ценностейОсобенности
1Помещения для техобслуживанияКоридоры, лифты и шахты, лестницы и площадки, чердак и крыша, подвал и этажи
2Инженерные коммуникацииСнабжение газа, воды, электроэнергии и отопления
3Информационно-коммуникационная сетьКабельное телевидение, интернет линии и телефонной связи
4Несущие постройки для огражденияСтены, балконы, колонны, плиты
5Не несущие объектыДвери, окна, перила, парапеты
6Участок и зеленые насаждения возле зданияДворовая территория, и все расположенное на ней — конструкции, подсобные помещения, площадка для детей, деревья и клумбы

Правила пользования общим имуществом

Обеспечение максимально длительного рабочего состояния имущества многоквартирного дома зависит от того, насколько грамотной будет его эксплуатация. Для этого разработан ряд требований и правил содержания (ст. 39 ЖК РФ) здания с учетом его нормативного состояния. Правила содержания общего имущества МКД следующие:

  • производить осмотр и соответствующее обслуживание не позднее положенного срока;
  • после проверки составить акт с описанием всех нарушений;
  • обеспечивать безопасность проживания в доме;
  • соблюдать требования противопожарных предписаний;
  • не хранить в МКД горючие и взрывоопасные вещества;
  • не курить в лифтах, подъездах, подвалах, иных частях здания;
  • не складывать крупногабаритные предметы в помещениях для общего пользования;
  • держать свободными пути, предусмотренные для экстренных и опасных ситуаций;
  • не допускать посторонних в технические помещения МКД;
  • использовать лифт по назначению;
  • не подключаться самостоятельно к водо-, тепло-, газо-, электроснабжению;
  • не сливать в канализацию цементную смесь, жидкие отходы и все, что способствует засорению труб;
  • не перестраивать по своему усмотрению помещения общего назначения;
  • согласовывать с управляющим МКД намерение провести ремонтно-строительные работы;
  • не проводить шумные ремонтные работы ночью и в обед, когда спят соседские дети;
  • осуществлять перепланировку квартиры с учетом требований Жилищного кодекса РФ;
  • поддерживать чистоту в своем жилье и помещении для общего пользования.

При нарушении регламента и ненадлежащем содержании общего имущества МКД предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Для граждан плата составляет 1000-5000 рублей, для должностных лиц 5000-20000 рублей, для юридических лиц 10000-100000 рублей.

Перечень мероприятий, составляющих содержание общих ресурсов в доме

На собственниках квартир МКД лежит определенное бремя, а именно ответственность за содержание общего имущества, которое включает своевременное проведение ремонтных работ в здании и поддержание технических и инженерных коммуникаций в исправном состоянии. Для выполнения всех жилищно-коммунальных услуг владельцы недвижимости многоквартирного дома могут заключить договор с управляющей компанией (УК).

Другой вариант – это объединение владельцев в Товарищество собственников недвижимости (ТСН) или Потребительский кооператив (ЖСК). Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает ряд следующих мероприятий:

  1. Обеспечение максимально безопасного проживания в доме. Периодически здание осматривается, а существующие дефекты устраняются, доведение до аварийного состояния недопустимо.
  2. Соблюдение прав и интересов владельцев квартир. Помещения МКД и участки, прилегающие к нему должны быть доступны для жильцов.
  3. Поддержание всех коммуникаций строения в рабочем и надлежащем состоянии, своевременное устранение всех поломок.
  4. Соответствие помещений санитарно-гигиеническим нормам, проведение регулярной уборки, вывоз отходов и мусора.
  5. Соблюдение мер пожарной безопасности и их соответствие нормативным актам РФ. Выполнение требований закона об энергоэффективности и сбережении энергии.
  6. Вид дома должен соответствовать нормативам, касающихся строительства и реконструкций зданий. Озеленение и благоустройство участка.
  7. Подготовка МКД к зимнему периоду, в особенности проверка теплоснабжения до начала отопительного сезона. В том числе замена стекол, утепление проемов возле окон и балконов нежилых помещений.
  8. Обеспечение соответствующего температурного режима и влажности в здании. Произведение уборки не только в квартире, но и в подъезде.
  9. Поддержание бесперебойного функционирования приборов, которые предназначены для учета коммунальных ресурсов; незамедлительное сообщение в ЖКХ при поломке счетчика.
  10. Выполнение ремонтных работ, а при необходимости осуществление небольших строительных работ или капитального ремонта.

Ремонт объектов общего имущества

Как капитальный, так и текущий ремонт осуществляется после собрания жильцов. При этом проводится экспертиза износа здания и приблизительный расчет требующихся средств. Решение принимается голосованием большинства владельцев. После составления экспертизы, в которой подробно описаны все детали износа строения, составляется протокол и смета.

Текущий ремонт поможет противостоять износу и поддерживать надлежащую функциональность всех объектов. Если же требуется замена какого-либо элемента инфраструктуры здания, а износ превышает допустимые нормы, проводятся капитальные ремонтные работы. Также они необходимы по окончанию срока объектов здания. Жилищным Кодексом определены такие виды капитального ремонта:

  • инженерные коммуникации;
  • строительные работы в подвальных помещениях;
  • ремонт и замена кровли;
  • ремонтные работы, касающиеся лифта и шахты;
  • ремонт фасада и фундамента.

График ремонтных работ составляется самими владельцами квартир. Если существует договоренность между многоквартирным домом и управляющей компанией, капитальный и текущий ремонт проводится последней. На УК лежит ответственность за выполнение работ, без которых функциональность объектов может быть нарушена.

Капитальный ремонт может проводиться лишь компанией, имеющей все положенные лицензии и допуски специалистов. Договор и смета работ между компанией и заказчиком заключается в обязательном порядке. Окончание ремонтных работ предусматривает составление акта.

Фонд общих денежных средств собственников квартир

Для финансирования строительных работ и мероприятий по содержанию общих ресурсов многоквартирного дома его владельцы формируют специальный Фонд. Последний образуется посредством взносов собственников квартир. Для этого в финансово-кредитной организации открывается отдельный счет, средства которого используются лишь в целях ремонтных работ общих ресурсов в доме.

Распределение фонда между владельцами квартир происходит прямо пропорционально размеру их взносов. Иногда сумма последних увеличивается за счет начисленных банком процентов. При продаже квартиры собственником доли в фонде становится новый владелец жилья.

При формировании фонда важное место занимает финансовый расчет, в частности составление годового бюджета МКД. Планирование сметы доходов и расходов основывается на практике прошлых лет, при этом учитывается возрастание цен на строительные материалы и другие особенности. Помимо уровня инфляции, имеют значение льготы собственников квартир, дотации на содержание и ремонт дома, субсидии при оплате коммунальных услуг — такие условия позволяют уменьшить размер платы владельца.

Все расходы, касающиеся содержания многоквартирного дома обязательно подтверждаются документально и экономически обосновываются. Потому утверждение сметы расходов и доходов крайне важно, в особенности при возникновении противоречивых и спорных ситуаций.

Общее собрание владельцев квартир: особенности и порядок проведения

Бразды правления многоквартирного дома принадлежат общему собранию собственников имущества, которое является главным органом управления. По сути — это мероприятие с повесткой дня и списком предложений для голосования.

Кроме собрания, на котором присутствуют все собственники лично, допускается и заочное голосование владельцев в соответствии с законодательными актами ЖК РФ. Практикуется и смешанный вариант.

По итогу собрания может быть принято решение относительно реконструкции здания, проведения фактического (капитального) ремонта, строительства дополнительных построек на территории двора. Принятие данных решений влечет возникновение не менее важных вопросов относительно:

  • формирования фонда материальных средств;
  • вычисления минимального размера платы;
  • выбора финансового учреждения и человека, который возьмет на себя ответственность за открытие банковского счета и проведения операций;
  • целесообразности получения кредитных средств для капитального ремонта здания;
  • оформления поручительства для подписания договоров и осуществления финансовых операций;
  • использования земельного участка и объектов возле дома.

Эффективность управления многоквартирными домами зависит от периодичности проведения собраний. Согласно нормативам, основное мероприятие проводится не реже, чем 1 раз в год.

При необходимости устраивается внеочередная встреча жильцов. Собрание вправе организовать любой из владельцев жилья многоквартирного дома. Согласно правилам, сообщить о мероприятии инициатор должен за 10 дней до его проведения. Информирование всех жильцов осуществляется письменно либо объявлениями на стендах возле подъездов. Документ включает в себя основные вопросы проведения собрания, место, дату и время его проведения, а также информацию об организаторе.

Если по крайней мере 10 % жильцов посчитают целесообразным организовать собрание, они могут обратиться с письменным заявлением в товарищество собственников жилья либо управляющую компанию. После заявки на протяжении 45 дней будет проведено заседание. Такие встречи требуются для уточнения вопросов о деталях ремонтных работ или применении средств общего фонда.

Управление инициативными группами, участники которых сами изъявили желание, наиболее успешно. В них входят активные и решительные граждане, которые способны отстоять не только свое мнение, но и позицию большинства жителей для создания лучших условий и надлежащего содержания общего имущества.

Про легитимность собрания собственников можно говорить лишь тогда, когда решение принято, как минимум половиной из них. В противном случае вопрос рассматривается снова.

Поддержите нас в соцсетях:
Оцените статью:   1 балл из 52 балла из 53 балла из 54 балла из 55 баллов из 5 (4 оценка: 4,75 из 5)
 Загрузка... Загрузка...
Комментарии посетителей по теме статьи:
  1. Антон Сергеевич:

    Много лет являюсь инициатором в организации таких собраний. Самое сложное — это сбор денег для вышеупомянутого фонда. Казалось бы финансовые сложности более характерны для пенсионеров, но они сдают средства самыми первыми.

  2. Марианна:

    У нас всем занимается Управляющая компания, а я даже голову не хочу забивать всеми этими ремонтами и благоустройствами. Фонды какие-то, собрания, в жизни и так много проблем, чтобы еще этим заниматься. Считаю, это должно быть в компетентности властей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.