Получить недвижимость в собственность можно разными способами. Передача имущества новому владельцу происходит на основании правоустанавливающих документов: договоров купли-продажи, дарения, свидетельства о наследстве и т.д. Однако этих документов недостаточно, чтобы новый собственник получил все права на объект. Для полного обладания имуществом нужно оформление права собственности.
Что такое право собственности на недвижимое имущество
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, право собственности подразумевает право гражданина на:
Полное владение недвижимостью – возможность ограничивать и открывать доступ лиц к имуществу, устанавливать ограничительные и опознавательные отметки на объектах недвижимости.
Право пользования — дает собственнику полномочия использовать объект любым, не противоречащим закону, способом. Недвижимость можно использовать в качестве жилого помещения, как средство для получения прибыли или извлечения пользы.
Распоряжение недвижимостью – это управление юридическим статусом объекта. Свою недвижимость собственник может продать, обменять, подарить, передать в качестве наследия, заложить и т.д.
Владеть и пользоваться имуществом вправе граждане и организации, получившие разрешение от собственника. Распоряжаться недвижимостью имеет право только сам владелец или уполномоченное лицо по его прямому распоряжению.
Основания для возникновения прав собственности на недвижимость:
покупка;
дар;
наследование имущества;
обмен;
рентные отношения;
постройка объекта на собственном участке.
Однако перечисленные основания еще не делают гражданина собственником объекта, так как владельцу необходимо зафиксировать свои права в Росреестре.
Как оформить в собственность недвижимость?
Покупка недвижимого имущества часто подразумевает получение в пользование двух объектов – жилого здания и земельного участка. Однако не всегда земля, прилегающая к постройкам, принадлежит застройщику. В таких случаях у покупателей частных домов возникает вопрос о порядке владения участком. Можно ли его оформить на нового собственника постройки? Как пользоваться чужой землей?
Если земля принадлежит владельцу
Земельный участок и находящиеся на нем постройки являются отдельными объектами собственности. На каждый из них нужно иметь соответствующие правоустанавливающие документы. Если оформить право собственности только на постройки, земля останется в собственности прежнего владельца.
Новый владелец частного дома может оформить собственность на жилье и использовать землю на основании аренды. Однако как для старого, так и для нового собственника более приемлемый вариант — переоформить документы на оба объекта.
Иная ситуация с многоквартирным домом. Если покупается квартира в доме, построенном на земельном участке, принадлежащем застройщику, каждый новый владелец квартиры обязан зарегистрировать право общей долевой собственности на землю.
Оформлять недвижимость в Росреестре нужно одновременно. Для оформления построек нужно подать документы:
заявление;
документ, удостоверяющий личность;
документацию, на основании которой происходит оформление собственности (например, договор купли-продажи);
кадастровый паспорт;
справку из БТИ;
выписку о зарегистрированных в жилом помещении лицах;
Если регистрируется только построенный жилой объект, нужно предоставить разрешение на строительство и документацию о вводе здания в эксплуатацию. Для оформления участка нужно:
заявление;
квитанции, личные и правоустанавливающие документы;
паспорт и план земельного участка;
документы, подтверждающие межевание территории.
Если земля находится в пользовании
При покупке недвижимости у застройщика, который не является собственником земли, переоформить в собственность можно только постройки. Порядок оформления аналогичный регистрации построек с землей.
Новому собственнику перед оформлением недвижимости следует узнать, на каком основании застройщик владеет участком и есть ли у него разрешение на строительство капитального строения. Если строительство проводилось нелегально, новый собственник рискует потерять жилье.
Земля, находящаяся в пользовании у предыдущего владельца, при покупке жилого строения должна перейти в пользование новому владельцу недвижимости. Для получения прав на участок нужно переоформить арендное соглашение. Возможны следующие варианты:
получение доверенности на имеющийся договор от прежнего собственника;
заключение новых договорных отношений с арендодателем;
покупка земли у собственника участка.
Оформление купленной, обмененной, подаренной или полученной по договору ренты недвижимости
Вне зависимости от способа получения оформление недвижимости проходит по стандартной схеме. Новый собственник должен зарегистрировать свои права в Росреестре и получить свидетельство о праве собственности.
Обязательным условием является оплата госпошлины, оформление заявления, предоставление документов на недвижимое имущество. Регистрация проходит в течение 21–30 дней со дня принятия документов.
Заявитель подает определенный пакет документов, в зависимости от способа получения недвижимости. В одних ситуация нужно обращаться в регистрирующую структуру обоим участникам сделки, в других – только новому владельцу. Особенности оформления недвижимости представлены в таблице ниже.
Способ приобретения
Правоустанавливающий документ
Лица, чье присутствие необходимо при обращении в Росреестр
Дополнительные документы
Покупка
Договор купли-продажи
Покупатель, продавец
Согласие органов опеки на отчуждение (если в помещении зарегистрирован ребенок), согласие супруга, владельцев долей
Обмен
Договор обмена
Оба участника сделки
Дарение
Дарственная
Даритель, одаряемый
Согласие супруга
Рента
Договор ренты
Настоящий и будущий владелец
Передаточный акт
Собственность на наследство
Полученное у нотариуса свидетельство о наследстве не дает наследнику право по распоряжение имуществом. Для оформления собственности правопреемник должен пройти ту же процедуру оформления, что и покупатели недвижимости.
Однако оформление унаследованной недвижимости имеет свои особенности:
в регистрирующий орган обращается только новый собственник;
оформление происходит на основании свидетельства на наследство;
разрешение супруга или органов опеки не требуется.
Если недвижимость в ипотеке
Особенность оформления недвижимости в ипотеке заключается в том, что при регистрации прав собственности фиксируется и факт обременения. Для оформления, кроме основных документов, в Росреестр необходимо предоставить ипотечный договор.
В свидетельстве на собственность указывается, что имущество находится под обременением. После полной выплаты займа собственник должен отнести в регистрирующую организацию документацию, подтверждающую выполнение обязательств (заявление из банка, выписку о погашении ипотеки, кредитный договор).
При желании собственник имеет право получить новое свидетельство, в котором не будет указана информация об ипотеке. Однако для получения нового свидетельства необходимо оплатить госпошлину.
мы покупали дом с земельным участком. Дом оформили без проблем, но с землей намучились. То границы были указаны неправильно, то в администрации потерялись документы о передачи земли в собственность старому владельцу.
Оля
Мы тоже покупали дом с земельным участком, но сначала землю оформляли в аренду у владельца, а потом, где-то через лет 5, купили и перерегистрировали на основании договора купли-продажи. Никаких проблем с регистрацией не было!
мы покупали дом с земельным участком. Дом оформили без проблем, но с землей намучились. То границы были указаны неправильно, то в администрации потерялись документы о передачи земли в собственность старому владельцу.
Мы тоже покупали дом с земельным участком, но сначала землю оформляли в аренду у владельца, а потом, где-то через лет 5, купили и перерегистрировали на основании договора купли-продажи. Никаких проблем с регистрацией не было!